Guides til Airbnb-udlejning i København

Skal du leje din bolig ud i København, er der tre ting, der afgør næsten alt: hvor mange nætter du må leje ud, hvor meget Skattestyrelsen tager, og hvad din forening tillader. Resten er detaljer, men de tre skal sidde.

Her har vi samlet alt, hvad vi har skrevet til ejere i København og på Frederiksberg.

De 70 nætter

I København må du korttidsudleje hele din helårsbolig i op til 70 nætter om året. Det forudsætter, at hele udlejningen går gennem formidlere, der indberetter din lejeindtægt til Skattestyrelsen. Airbnb og Booking.com gør det. Lejer du samtidig ud privat ved siden af, for eksempel via Facebook, falder grænsen til 30 nætter for det hele.

Vores guide til Airbnb-regler i København gennemgår grænsen, kravet om, at boligen skal tjene som din egen, og de undtagelser, folk oftest tager fejl af. Er dit spørgsmål snarere, om boligen overhovedet tæller som din, handler Bopælspligt og korttidsudlejning i København om præcis det.

Håndhævelsen bliver strammet i disse år, og det er værd at vide, hvor sagen faktisk står. Et bredt flertal indgik den 22. januar 2026 en politisk aftale om skærpet tilsyn og højere bøder. Bøderne stiger med overskridelsens længde: 5.000 kr ved op til fire dage over grænsen, 15.000 kr ved op til tolv dage, 40.000 kr ved op til fyrre dage, 60.000 kr ved op til 180 dage og 100.000 kr derover. Aftalen giver desuden kommunerne mulighed for selv at overtage tilsynet, som i dag ligger hos Plan- og Landdistriktsstyrelsen.

Lovforslaget blev sendt i offentlig høring den 16. september 2026 med høringsfrist den 21. oktober 2026 og planlagt ikrafttrædelse den 1. juli 2027. Indtil det er vedtaget, gælder de nuværende bødeniveauer.

Hvad der sker, hvis grænsen bliver overskredet, har vi samlet for sig. Kontrol og bøder ved korttidsudlejning gennemgår bødeniveauet, hvem der kontrollerer, og hvad aftalen fra januar 2026 vil ændre.

Borgerrepræsentationen stemte desuden den 21. maj 2026 om at hæve loftet i København fra 70 til 100 nætter. Forslaget blev forkastet med 50 stemmer mod 3. Blev grænsen hævet til 100 dage? gennemgår, hvad der faktisk gælder nu, med kilder.

Københavns Kommune har afsat 3,6 mio. kr til at starte en opsøgende boligpatrulje med cirka 15 medarbejdere. Den ventes at gå i gang, når og hvis loven træder i kraft, og først da vil kommunen kunne kræve udlejningsdata direkte fra platformene. Indtil videre fører Teknik- og Miljøforvaltningen tilsyn efter de regler, der gælder nu.

Uanset hvordan det ender, er rådet det samme. Gå ikke over grænsen for at redde en enkelt booking.

Bor du på Frederiksberg, gælder de samme regler, men kommunen håndhæver dem på sin egen måde. Det gennemgår vi i Airbnb på Frederiksberg.

Skatten

Du får et bundfradrag på 35.100 kr i 2026, når du lejer ud gennem en platform, der indberetter. Af det beløb, der ligger over bundfradraget, regnes kun 60% med. Lejer du ud privat uden indberetning, er bundfradraget 13.800 kr.

Et regnestykke. Tjener boligen 90.000 kr på et år, trækker du først 35.100 kr fra. Af de resterende 54.900 kr regnes 60% med som kapitalindkomst, altså 32.940 kr. Det er det beløb, du betaler skat af. De øvrige 57.060 kr er skattefri.

Vær opmærksom på, at der kun er ét bundfradrag pr. bolig, og at det deles efter ejerandel, hvis I er flere om boligen. Skat på Airbnb i København 2026 tager regnestykket helt igennem med flere eksempler.

Hvad din forening kan forbyde

Kommunens regler siger, hvad du må efter loven. Din forening kan sige nej alligevel, og her er der stor forskel på de to foreningstyper.

En andelsforening kan uden videre forbyde det og gør det ofte. De fleste følger standardvedtægter, hvor korttidsudlejning kræver bestyrelsens tilladelse. En ejerforening har sværere ved det. Vestre Landsret fastslog i 2019, at et forbud mod udlejning i under tre måneder kun kan vedtages, hvis samtlige ejere er enige. Airbnb i andelsbolig og ejerlejlighed forklarer, hvor grænsen går, og hvordan du spørger uden at få et nej, du ikke behøvede at få.

Hvad kan boligen tjene?

Det afhænger af område, størrelse og af, hvornår på året du åbner kalenderen. Hvor meget kan du tjene på Airbnb regner på faktiske tal for København i stedet for de tal, platformene reklamerer med.

Området betyder meget. I De bedste områder for Airbnb i København kan du se, hvor gæsterne booker først, og hvad det giver. To af byens mest efterspurgte bydele har vi set nærmere på: Airbnb på Vesterbro og Airbnb på Østerbro.

Men prissætningen er det, folk undervurderer mest, netop fordi du kun har 70 nætter. Sælger du dem billigt i marts og november, er der ingen tilbage til juli. Det handler Airbnb-priser i København om.

Husk også, at gæstens pris ikke er det, du får udbetalt. Airbnb-gebyrer viser, hvad platformene trækker, og hvor gebyrerne gemmer sig.

Vil du bare se et tal med det samme, tager det 30 sekunder i vores beregner.

Hvad koster det at få hjælp?

Administration i København ligger typisk mellem 15 og 25% af lejeindtægten, men modellerne er ikke ens. Nogle udbydere lægger rengøring oveni, andre tager én samlet pakkepris, der kan ligge højere. Sammenlign altid, hvad procenten er beregnet af. Hvad koster Airbnb-administration stiller modellerne op mod hinanden med et konkret eksempel.

Selve driften

Skal du i gang for første gang, tager Kom i gang med Airbnb i København dig igennem det hele trin for trin, fra reglerne til en annonce, der bliver booket.

Klargøringen mellem gæster fylder mere, end folk regner med. Airbnb-rengøring i København beskriver, hvad der skal til, inklusive linned og nøgler.

Forsikringen dækker sjældent det, du tror, og AirCover har frister, der er nemme at overse. Begge dele gennemgår vi i Airbnb, forsikring og skader.

Anmeldelserne afgør, hvad du kan tage for en nat. De første fem er mere værd end de næste halvtreds, og hvorfor det forholder sig sådan, står i Superhost og anmeldelser.

Når de 70 nætter ikke er nok

De 70 nætter dækker kun korttidsudlejning. Det står dig frit for at bruge årets øvrige knap 300 dage anderledes, og for en del boliger ligger den egentlige indtjening lige netop dér.

Mellemlang udlejning til tilflyttere og udstationerede, der reelt bor i boligen, er ikke udlejning til ferieformål og tæller derfor ikke med i de 70 nætter. Du kan altså tage sommeren og de dyre weekender som Airbnb og fylde resten af året ud. Vær dog opmærksom på to ting. Et tidsbegrænset lejemål skal være begrundet i dine forhold for at holde i boligretten, og skattereglerne er ikke de samme for et lejemål på under og over fire måneder. Få det tjekket, før du binder dig.

Overvejer du i stedet en almindelig lejer hele året, regner Airbnb mod langtidsudlejning de to modeller igennem.

Står boligen tom af en bestemt grund, er der to situationer, vi har skrevet særskilt om: et tomt forældrekøb og en bolig, mens du selv er i udlandet.

Vil du vide, hvad netop din bolig kan tjene?

Få et gratis og uforpligtende estimat. Fortæl os kort om lejligheden, så regner vi på den med tal for dit område og siger ærligt, om det kan betale sig.

Kilder. Grænsen på op til 70 dage (70 nætter), kravet om formidlere med indberetningspligt og bopælspligt: Plan- og Landdistriktsstyrelsen (plst.dk) og Københavns Kommune (kk.dk). Den politiske aftale om skærpet tilsyn og højere bøder, indgået 22. januar 2026, herunder bødetrappen fra 5.000 kr til 100.000 kr og kommunernes mulighed for at overtage tilsynet: By-, Land- og Kirkeministeriet (blkm.dk) og Plan- og Landdistriktsstyrelsen. Aftalen er ikke vedtaget som lov i skrivende stund. Bevillingen på 3,6 mio. kr til opstart af boligpatruljen med cirka 15 medarbejdere: Københavns Kommune, overførselssagen 2025 til 2026; tilsynet i kommunen varetages af Teknik- og Miljøforvaltningen. Bundfradrag på 35.100 kr i 2026, 13.800 kr uden indberetning og medregning af 60% af det overskydende: Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.H.3.4.1.1.2 (skat.dk). Grænsen ved fire måneder mellem ligningslovens paragraf 15 Q og paragraf 15 P: samme vejledning. Airbnb har indberettet til de danske skattemyndigheder siden 2019, med fortryk på årsopgørelsen fra indkomståret 2020; øvrige platforme er omfattet af EU's DAC7-regler fra indkomståret 2023. Ejerforeningers adgang til at forbyde korttidsudlejning: Vestre Landsrets dom af 23. september 2019. Tal for indtjening er illustrative og bygger på gennemsnit for København.