Bopælspligt og korttidsudlejning: hvad kommunen faktisk kontrollerer

Opdateret 12. juli 2026. Skrevet af Nico Rossetti, Arnor.

De fleste, der lejer deres lejlighed ud i København, er hverken snydere eller eksperter. De er almindelige mennesker, der gerne vil tjene lidt ekstra på en bolig, der alligevel står tom, og som har hørt rygter om kontrol, bøder og en ny boligpatrulje. Rygterne er delvist rigtige, men de blandes ofte sammen med regler, der handler om noget helt andet.

Her er, hvordan det hænger sammen i 2026, og hvad du konkret skal gøre for at være på den sikre side.

Det korte svar

Du må leje din helårsbolig ud til ferie- og fritidsformål i 30 dage om året, hvis du gør det privat, og i 70 dage om året, hvis du gør det gennem en formidler som Airbnb eller Booking.com, der indberetter din indtægt til Skattestyrelsen. Det står på Københavns Kommunes egen side om bopælspligt. Samtidig skal boligen stadig bruges som helårsbolig. Det er de to regler, der skal passe sammen, og det er dét, folk oftest overser.

Hvad bopælspligt egentlig betyder

Bopælspligt betyder ikke, at du aldrig må have gæster i din bolig. Det betyder, at boligen skal bruges til at bo i året rundt.

Kommunen regner en bolig som omfattet af bopælspligt, hvis den inden for de seneste fem år har været brugt til helårsbeboelse, enten ved tilmelding til Folkeregisteret eller ved mere end 180 overnatninger om året af en husstand. Er den først omfattet, gælder der nogle klare krav:

• Boligen skal meldes tom senest seks uger efter sidste fraflytning. Det gør du ved at skrive til boligregulering@kk.dk.
• Boligen må ikke bruges til "lejlighedsvis beboelse", altså som en slags weekendlejlighed, du kigger forbi nogle gange om måneden.
• Boligen må ikke bruges til erhvervsformål.
• En husstand må ikke bruge mere end én bolig i hovedstadsområdet og de tilstødende kommuner.

Det sidste punkt er værd at læse to gange. Har du købt en ekstra lejlighed i byen og bruger den kun til udlejning og til dig selv i ny og næ, er du på tynd is, uanset hvor mange nætter du lejer ud.

De to lofter: 30 dage og 70 dage

Reglerne fra 1. maj 2019 giver dig lov til at leje din fulde helårsbolig ud til ferie- og fritidsformål i:

• 30 dage pr. kalenderår, hvis du lejer ud privat, altså uden en platform, der indberetter til skat.
• 70 dage pr. kalenderår, hvis udlejningen sker gennem en formidler, for eksempel Airbnb eller Booking.com.

En kommune kan vælge at hæve loftet til 100 dage. Det har København ikke gjort. Her er tallet 70, og du skal ikke lade dig forvirre af artikler, der nævner 100 dage.

Og så er der en tredje regel, som ikke er statens, men din forenings: bolig-, ejer- og andelsforeninger kan have vedtaget strengere regler end loven. Vedtægterne slår loven. Du kan altså have lovens ret til 70 nætter og alligevel få et påbud fra din egen forening. Tjek vedtægterne. Det gælder for ejere, andelshavere og lejere.

Hvem kontrollerer hvad

Det her er den del, næsten alle tager fejl af, og den er værd at forstå, fordi den fortæller dig, hvor en sag i praksis starter.

Københavns Kommune kontrollerer, om boligen bliver brugt til helårsbeboelse. Det er reglerne i lov om boligforhold. Kommunen kan undersøge, om din bolig står tom, om den bruges som pendlerbolig uden godkendelse, eller om den reelt er taget ud af boligmassen.

Plan- og Landdistriktsstyrelsen kontrollerer selve ferieudlejningen, altså de 30 og 70 dage. Kommunen skriver det selv rent ud: den har ikke hjemmel til at regulere udlejning til ferie- og fritidsformål, men sender anmeldelser videre til styrelsen. Det er en vigtig detalje lige nu, for den forklarer, hvorfor kontrollen indtil videre har været så løs. Den del er også på vej til at blive lavet om, se afsnittet nedenfor.

Naboer og foreninger er i praksis den hyppigste startmotor. Enhver kan anmelde en bolig ved at skrive til boligregulering@kk.dk med adressen, en begrundelse og gerne et link til annoncen. Kommunen gør opmærksom på, at anonymitet ikke kan garanteres, hvis der senere bliver bedt om aktindsigt, men det stopper sjældent en irriteret nabo.

Hvad der er nyt i 2026

To ting har ændret billedet.

Den politiske aftale fra januar 2026. Regeringen og et bredt flertal i Folketinget indgik den 22. januar 2026 en aftale om at styrke kontrollen med korttidsudlejning. Plan- og Landdistriktsstyrelsen beskriver indholdet: myndighederne får mulighed for at påbyde udlejningsplatforme at udlevere oplysninger, mulighed for at få fjernet ulovlige annoncer, og der kommer skærpede bøder. Aftalen giver desuden kommunerne mulighed for selv at overtage tilsynet med de 30 og 70 dage, hvilket er det, der for alvor ændrer billedet i København.

De vejledende bødeniveauer i aftalen ser sådan ud, når du overskrider loftet:

Oveni ligger et vejledende niveau på 50.000 kr pr. bolig pr. år for såkaldte skyggehoteller, altså boliger, der reelt drives erhvervsmæssigt som hotel.

Aftalen ændrer ikke på, at du må leje ud inden for de gældende regler. Og vær opmærksom på det vigtigste forbehold: aftalen skal først udmøntes i et lovforslag, som forventes sendt i høring i første halvår af 2026. Bøderne og de nye beføjelser gælder altså ikke, før loven er vedtaget.

Boligpatruljen i København. Kommunen har afsat knap 4 mio. kr til en boligpatrulje med omkring 15 medarbejdere, der skal opspore boliger, som bliver lejet ud i strid med reglerne. Patruljen kan dog først føre tilsyn med selve 70-dages-loftet, når staten har overdraget den opgave til kommunen, altså når den nye lov er på plads. Til gengæld kan kommunen allerede i dag undersøge, om boligen bruges til helårsbeboelse, og det er ofte den vej, en sag starter.

Den reelle ændring er kombinationen: flere kontrollører og bedre adgang til platformenes data. Før var det svært at bevise, hvor mange nætter en lejlighed havde været udlejet. Det bliver det ikke ved med at være.

De fire fejl, der starter en sag

1. Du glemmer at melde boligen tom. Skal du væk i mere end seks uger uden at have en aftale på plads, skal kommunen have besked.
2. Du bruger boligen som weekendlejlighed. "Lejlighedsvis beboelse" er præcis det, reglerne forbyder.
3. Du overskrider de 70 nætter. Med indberetning fra platformene bliver det synligt af sig selv.
4. Din forening har strengere regler, end du tror. En del andelsforeninger tillader kun fremleje i tre uger om året eller kræver bestyrelsens accept hver gang. Se vores guide til Airbnb-reglerne i København.

Hvis du skal være væk i længere tid

Skal du udstationeres, læse i udlandet, være syg eller aftjene værnepligt, kan du få accept på midlertidigt fravær fra din bolig i op til fire år. Du søger ved at skrive til boligregulering@kk.dk med adressen, hvor længe du forventer at være væk, og hvorfor. Det er en kort mail, og den fjerner problemet, før det opstår.

Den vej, mange overser: udlejning til beboelse

Her er en pointe, der er værd at forstå ordentligt, fordi den bliver forklaret forkert overalt.

De 30 og 70 dage gælder udlejning til ferie- og fritidsformål. Det er formålet med opholdet, der afgør det, ikke længden. En gæst, der bor hos dig i 35 dage på ferie, tæller stadig med i loftet. Længden i sig selv frikender dig ikke.

Lejer du derimod boligen ud på en almindelig lejekontrakt til en person, der skal bo der, for eksempel en tilflyttet medarbejder på et halvt års kontrakt eller en gæsteforsker, er det ikke ferieudlejning. Det er almindelig boligudlejning efter lejeloven, og den tæller ikke i de 70 nætter.

Det er ofte den bedste løsning, hvis du skal være væk i en længere periode. Boligen bliver brugt til at bo i, hvilket er præcis det, bopælspligten handler om, og du bruger ikke af dit korttidsloft. Til gengæld gælder lejelovens regler om kontrakt, depositum og opsigelse, din forening kan stadig have regler om fremleje, og det skal være en reel beboelsesudlejning. Sætter du reelt hoteldrift op med skiftende gæster, kan det blive behandlet som erhvervsmæssig udlejning, og det er den hårde ende af reglerne. Læs mere på vores side om mellemlang udlejning i København.

Pas i øvrigt på med at blande de tre grænser sammen. De er ikke det samme:

• 30 og 70 dage er ferieudlejning efter sommerhusloven.
• 4 måneder er Skattestyrelsens skel mellem korttidsudlejning og langtidsudlejning, og det afgør, hvordan du beskattes.
• 1 år er grænsen i sommerhusloven, hvor udlejning til ferieformål ud over et år kræver tilladelse.

Skatten, kort fortalt

Lejer du ud gennem en platform, der faktisk indberetter til Skattestyrelsen, har du i 2026 et bundfradrag på 35.100 kr. Lejer du ud privat, er bundfradraget 13.800 kr. Af det, der er tilbage over bundfradraget, skal du kun betale skat af 60 procent, og beløbet beskattes som kapitalindkomst.

To detaljer, der koster folk penge: Fra og med indkomståret 2026 er det ikke længere nok, at platformen er indberetningspligtig. Den skal rent faktisk have indberettet. Og reglerne her gælder korttidsudlejning, altså udlejning under fire måneder til den samme lejer. Der er mere om regnestykket i vores guide om skat på Airbnb.

Tjekliste før du lejer ud

1. Tjek foreningens vedtægter, ikke kun loven.
2. Brug en platform, der indberetter, hvis du vil have de 70 nætter og det store bundfradrag.
3. Hold styr på antallet af nætter og gem dokumentationen.
4. Meld boligen tom, hvis den står tom i mere end seks uger.
5. Søg om accept på midlertidigt fravær, hvis du skal væk i længere tid.
6. Overvej udlejning til beboelse på en almindelig lejekontrakt, hvis du skal være væk i månedsvis.
7. Er du i tvivl om reglerne for ferieudlejning, spørg Plan- og Landdistriktsstyrelsen, ikke kommunen.

Vil du have det håndteret?

Vi driver Airbnb- og korttidsudlejning for ejere i København og på Frederiksberg, og en stor del af arbejdet er præcis det her: holde styr på nætterne, papirerne og foreningens regler, så du kan tjene på boligen uden at ligge søvnløs. Vi laver også mellemlang udlejning, når det giver bedre mening end de 70 nætter.

← Alle guider

Ofte stillede spørgsmål

Officielle kilder: Københavns Kommune, "Regler for bopælspligt i København" (kk.dk). Plan- og Landdistriktsstyrelsen, "Ny politisk aftale om styrket tilsyn med korttidsudlejning" (26. januar 2026, plst.dk) og listen over kommuner med 100-dages loft, hvor København ikke indgår. Aftalen af 22. januar 2026 fra By-, Land- og Kirkeministeriet, Tabel 1 med vejledende bødeniveauer. Sommerhusloven, LBK nr. 400 af 12. april 2024, og reglerne fra 1. maj 2019. Skattestyrelsen for bundfradrag i 2026 på 35.100 kr (indberettende platform) og 13.800 kr (privat), samt reglen om, at 60 procent af det overskydende beskattes som kapitalindkomst. Boligpatruljen: cirka 15 medarbejdere og knap 4 mio. kr, overførselssag 2025-2026. Dette er generel information, ikke juridisk eller skatteretlig rådgivning.